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분양권 전매 (계약자 명의 변경의 경우)
: 일반 매매와 달리 아직 소유권 이전등기가 나지 않은 상태에서, 분양계약상 권리·의무를 제3자에게 넘기는 것을 의미합니다. 따라서 절차와 방법이 조금 더 까다롭습니다. 정리해보겠습니다.
1. 전매 가능 여부 확인
- 전매제한 규정: 분양 아파트는 보통 일정 기간(예: 3년, 투기과열지구는 소유권이전등기 전까지) 동안 전매가 금지됩니다.
- 해제 여부 확인: 전매제한이 풀린 단지인지, 예외적으로 허용되는 경우(상속, 이혼, 채무 불이행 등)인지 반드시 확인해야 합니다.
- 확인처: 분양사무소 또는 지자체(구청, 시청) 주택과에서 확인 가능.
2. 매매(전매) 계약 체결
- 기존 분양계약자(매도인)와 신규 계약자(매수인) 사이에 분양권 매매계약서를 작성합니다.
- 매매계약서에는 거래금액, 권리·의무 승계 사항, 계약금·중도금 처리 방법 등을 명시합니다.
- 보통 공인중개사를 통해 진행하며, 중개사무소 확정일자 도장을 받아 두는 것이 안전합니다.
3. 분양사무소(시행사·건설사)에 명의변경 신청
- 제출 서류(예시)
- 분양계약서 원본
- 매매계약서
- 매도인·매수인 인감증명서, 신분증 사본
- 주민등록등본
- 명의변경 신청서(분양사무소 양식)
- 인감도장 날인한 동의서
- 대출 승계 관련 서류(중도금 대출이 있는 경우)
- 수수료: 명의변경 수수료(보통 수십만 원~백만 원대, 단지마다 다름).
4. 금융기관 절차 (중도금 대출 승계)
- 대부분 분양권에는 중도금 대출이 걸려 있습니다.
- 매수인이 대출을 그대로 승계할지, 전액 상환 후 새로 대출을 받을지를 결정해야 합니다.
- 은행 심사: 매수인의 소득·신용을 심사하여 대출 승계 가능 여부를 확인합니다.
5. 세금 처리
- 양도소득세(매도인): 분양권 양도차익에 대해 과세됩니다. (보유기간·지역·주택 수에 따라 세율이 크게 달라짐)
- 취득세(매수인): 명의변경 후, 최종적으로 소유권이전등기할 때 납부합니다.
6. 최종 승인 및 명의변경 완료
- 분양사무소가 모든 서류와 조건을 검토 후, 신규 계약자 명의로 분양계약서를 재발급합니다.
- 이후부터는 매수인이 잔금 납부 및 소유권 이전등기 의무를 이어받습니다.
7. 정리: 절차 순서
- 전매 가능 여부 확인
- 매매(전매) 계약 체결
- 분양사무소에 명의변경 신청
- 대출 승계 절차 진행
- 세금 신고 및 처리
- 분양사무소 승인 → 신규 계약자 명의로 계약서 재발급